Meesterstuk Mr. Bettina Hertstein | Missertjes

Dat de (ver)bouw niet altijd vlekkeloos verloopt, wordt door cynici beschouwd als een feit van algemene bekendheid. De meeste projecten verlopen gelukkig naar tevredenheid maar een boze partij wil nog wel eens een bokkesprong maken. Een slechte landing kan dan pijnlijk en kostbaar zijn, zoals later bleek op de eerste hulp.

Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten voor de verbouw/renovatie van drie casco woningen in een monumentaal pand. Later hebben zij nog nadere afspraken vastgelegd onder meer over de opleverdatum. Een overzicht van nota’s, getiteld “proces-verbaal van oplevering”, is slecht geland bij de opdrachtgever. Hij betwist dat het werk is opgeleverd. Niet veel later heeft de architect geschreven: “Namens opdrachtgever sommeer ik je je niet meer op of bij het werk in X te vertonen (…). Het vertrouwen is opgezegd en de overeenkomst is beëindigd.” Daarop heeft de aannemer geantwoord dat er weliswaar verschil van inzicht bestaat over de kwaliteit van het gevelstucwerk en het schilderwerk maar dat zijn schilder al eerder heeft toegezegd wat ‘missertjes’ te zullen herstellen. De aannemer wijst er op dat – nu de opdrachtgever afkoop eist vanwege kwaliteitsaspecten – wel eerst moeten worden vastgesteld óf er sprake is van tekortkomingen en zo ja, welke kosten daar tegenover zouden staan. Een door de aannemer aangevraagde rapportage hierover zal hij na ontvangst meteen doorsturen zodat “wij direct aansluitend een afspraak kunnen plannen”. Een jaar na de oorspronkelijk afgesproken opleverdatum schrijft de opdrachtgever: “wij proberen al heel lang de eindoplevering van project X te organiseren”. De opdrachtgever weigert de facturen van de aannemer te betalen. Uiteindelijk heeft de aannemer beslag laten leggen ten laste van de opdrachtgever. Verdere discussie dan wel het uitvoeren van het door aannemer aangeboden herstel is sindsdien onmogelijk gebleken. Arbiters (van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen) wordt verzocht om EHBO-hulp te verlenen. 

De opdrachtgever wil verrekening van de bedragen op de nota’s met zijn vordering voor herstelkosten en ook voor de schade die hij zegt te hebben geleden vanwege de uitgebleven oplevering. Reconstruerend aan de hand van de door partijen geschetste omstandigheden zijn arbiters van oordeel dat het werk op of rond de afgesproken opleverdatum als opgeleverd moet worden beschouwd. Dat dit ook duidelijk was voor de opdrachtgever blijkt onder meer uit de aan elkaar verstuurde whatsappberichten. Pas na ontvangst van de mail met het nota-overzicht met de bijlage “proces-verbaal van de oplevering”, heeft de architect gereageerd dat er volgens hem geen gereedmelding is gedaan en dat het werk nog gebreken vertoont. Het is weliswaar onhandig geweest van de aannemer om de mailbijlage die naam te geven maar uit het mailantwoord van de architect blijkt dat de gestelde gebreken vooral het stuc- en schilderwerk betreffen en die zijn van een dermate geringe aard dat zij de oplevering niet in de weg stonden. De onhandige manoeuvre van de aannemer maakt nog niet dat het werk als niet-opgeleverd moest worden aangemerkt. Wat de ontbinding van de overeenkomst betreft heeft de opdrachtgever geen bewijs ingebracht over het aanmanen van de aannemer, laat staan dat er sprake is geweest van een ingebrekestelling met een redelijke termijn voor nakoming zoals de wet vereist. Ook van een aansprakelijkstelling is geen sprake geweest. Bovendien is het arbiters gebleken dat de aannemer heeft aangeboden om de paar puntjes, ‘de missertjes’, in het schilderwerk te herstellen overeenkomstig de rapportage van het Verf Advies Centrum. Arbiters hebben ook zelf ter plaatse het schilderwerk beoordeeld en sluiten zich aan bij de constatering dat het schilderwerk in het algemeen voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Wat betreft het stucwerk op de gerestaureerde gevels van een monumentaal pand blijkt uit de keuring van Afbouw Gevelsupport, dat dit voldoet aan de juiste normen. Ook die conclusie wordt door arbiters onderschreven. 

Door de aannemer te verbieden om nog op het werk te komen, heeft de opdrachtgever het onmogelijk gemaakt voor de aannemer om zijn herstelverplichtingen na te komen. Niet de aannemer maar de opdrachtgever is in verzuim geraakt. Opdrachtgever heeft de overeenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. Verrekening van door opdrachtgever gevorderde herstelkosten en overige gestelde geleden schade wijzen arbiters daarom af. Wie de grote misser heeft gemaakt en daarom de nota’s met rente moet betalen plus alle verder gemaakte kosten in de procedure, is wel duidelijk. 

Geen bok willen schieten? Vertrouw elkaar maar leg ook belangrijke momenten goed vast. En voor het niet missen van de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van metalen ramen- en gevelelementen kijkt u op www.vmrg.nl!